Een al wat oudere zaak, die recent is gepubliceerd.
De kantonrechter heeft zijn standpunt herhaald in de uitspraak van 2 maart 2022 (zie «JHV» 2022/25, m.nt. Gardenbroek).
Op grond van art. 21 lid 1 onder c Huisvestingswet 2014 is het verboden om een woonruimte zonder vergunning van de gemeente van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Met deze vergunningplicht wordt voorkomen dat de schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimtevoorraad zal toenemen. Gemeenten kunnen in hun huisvestingsverordening een deel van de woonruimtevoorraad afbakenen en onder de vergunningplicht brengen. In de verordening moeten de grenzen zijn aangegeven die hiervoor worden gehanteerd. Er mag alleen een vergunningplicht worden ingesteld als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte.
De verhuurder zal in beginsel moeten controleren of een omzettingsvergunningplicht geldt voordat hij tot kamerverhuur overgaat. Het ontbreken van de vereiste vergunning levert veelal een gebrek op in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
De verhuurder moet gebreken in beginsel verhelpen (art. 7:206 BW). Indien herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, kunnen zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst blijkens art. 7:210 lid 1 BW op de voet van art.
6:267 BW buitengerechtelijk ontbinden. Zie bijvoorbeeld ook «JHV» 2007/105.
In deze zaak gooit de huurder het echter over een andere boeg en baseert zich op de oneerlijke handelspraktijk ex art. 6:193a e.v. BW (gebaseerd op Richtlijn 2005/29/EG). Primair vordert de huurder een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op grond van art. 6:193j lid 3 BW rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd wegens het niet voor de totstandkoming van de huurovereenkomst informeren van de huurder over het ontbreken van een omzettingsvergunning.
Vernietiging heeft terugwerkende kracht (art. 3:53 lid 1 BW). De overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Alle afspraken die al zijn nagekomen tot het moment van vernietiging, zijn zonder rechtsgrond nagekomen. Een eventueel verrichte prestatie op grond van een later vernietigde rechtshandeling is derhalve zonder rechtsgrond verricht. In dat geval krijgt degene die een prestatie heeft verricht, op grond van art. 6:203 BW e.v. (onverschuldigde betaling), het recht deze prestatie terug te vorderen van degene jegens wie is gepresteerd.
Met het beroep op de ‘oneerlijke handelspraktijk’ is er voor (particuliere) huurders van woonruimte (zijnde consumenten in de zin van art. 6:193a lid 1 onder a BW) die huren van een professionele verhuurder (zijnde een handelaar in de zin van art. 6:193a lid 1 onder b BW) in ieder geval een extra mogelijkheid gekomen om van een gesloten huurovereenkomst af te komen. Bijkomend voordeel is dat – anders dan normaal gesproken het geval is bij het vorderen van schadevergoeding na vernietiging – het verrichten van een oneerlijke handelspraktijk op grond van art. 6:193b BW per definitie onrechtmatig is, zodat de verhuurder voor de dientengevolge ontstane schade in beginsel aansprakelijk is. Dit is slechts anders indien de verhuurder bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt (zie art. 6:193j lid 2 jo.
art. 6:193b BW). De bewijslast ligt dus niet bij de huurder maar bij de verhuurder.
Zie: mr. F.J. Ringnalda, mr. T.J. de Groot, Huurrecht.
Woonruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, ISBN 9789012407410, editie 2022 (9e herziene druk), par. 16.3.4.
mr. Willemijn Lever MRICS, Advocaat bij Legaltree Advocaten.
