Belanghebbende-begrip in het omgevingsrecht – checklist

Met de recente uitspraak van 23 augustus jl. (ECL:NL:RVS:2017:2271) heeft de Raad van State voor de praktijk duidelijkheid willen scheppen over de vraag wie als belanghebbende kan worden aangemerkt bij een besluit met ruimtelijke impact. Dit is relevant voor de vraag wie wel en niet op kan/mag komen tegen een bestemmingsplan, (omgevings)vergunning en/of handhavingsbesluit welke verband houdt met milieugevolgen. Alleen een persoon, bedrijf of groepering die als ‘belanghebbende’ kan worden aangemerkt mag bezwaar, beroep en/of hoger beroep instellen.

Voor juristen biedt deze uitspraak absoluut bruikbare handvaten, maar een niet-jurist schiet er (vrees ik) weinig mee op. Hieronder een poging om de uitspraak voor niet-juristen te vertalen in een bruikbare checklist.

Checklist:

    1. Worden als gevolg van het besluit de volgende milieugevolgen ervaren?

      a. Uitzicht
      b. Geur
      c. Geluid
      d. Licht
      e. Trilling
      f. Emissie
      g. Risico’s als gevolg van gevaarlijke stoffen

      Als op één van bovenstaande punten aangetoond kan worden dat daarvan sprake is, dan is in beginsel voldaan aan de eisen voor het belanghebbende-begrip.

    2. Zijn de milieugevolgen van enige betekenis?

               i.  Soort (aard)
                    a. Uitzicht (voorkant/zijkant/achterkant eigen gebouw etc.)
                    b. Geur (penetrant/zoet/zuur etc.)
                    c. Geluid (in dbA’s etc.)
                    d. Licht (voorkant/zijkant/achterkant eigen gebouw etc.)
                    e. Trilling (vrachtwagens/machines etc.)
                    f. Risico’s (brand/explosie etc.)

                ii.  Intensiteit
                          Impact a t/m g ten opzichte van de huidige situatie

                iii. Frequentie
                          Hoe vaak zal/zullen a t/m g zich naar verwachting voordoen

    Het bevoegd gezag (gemeente/provincie) zal bovenstaande moeten nagaan om tot de conclusie te kunnen komen dat de gevolgen onvoldoende zijn om ‘van enige betekenis’ te spreken en bezwaar/beroep en hoger beroep niet mogelijk zijn. Daartoe zullen ze vragen moeten stellen aan de betreffende persoon/organisatie en vooral ook zelf onderzoek doen.

    3. Welk type besluit is het?

    • Bestemmingsplan
      Ik verwacht dat bij een bestemmingsplan sneller voldaan zal zijn aan het belanghebbende-begrip, omdat een bestemmingsplan een belangrijke toetsingsgrond is voor andere besluiten en het (veelal) om een breder gebied gaat, reden waarom er naar verwachting een grotere kring van belanghebbenden zal zijn.

    • Omgevingsvergunning
      De kring van belanghebbenden zal kleiner zijn naarmate de omgevingsvergunning voor een activiteit wordt afgegeven met minder ruimtelijke impact en andersom groter als het veel impact heeft. Zo zal bij een omgevingsvergunning voor een kerncentrale de kring van belanghebbenden vele mate groter zijn dan voor een bouwplan van een privé persoon.

    • Handhavingsbesluit
      De groep van belanghebbenden zal mede worden bepaald door de milieugevolgen waarop de (potentiële) handhaving ziet. Als het gaat om bouwwerkzaamheden die niet conform het besluit zijn uitgevoerd, dan zal de kring van belanghebbenden kleiner zijn dan als het gaat om een overschrijding van emissiegrenswaarden voor bepaalde (vervuilende) stoffen. De milieugevolgen die feitelijk worden ervaren zullen wel enig verband moeten houden met de overtreding waartegen mogelijk handhavend wordt opgetreden.

    Nadere toelichting (voor juristen)

    Voornoemde uitspraak van 23 augustus volgt op de uitspraak van 16 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:737) waarin de Raad van State de terminologie ‘gevolgen van enige betekenis’ heeft geïntroduceerd. Om als belanghebbende te worden aangemerkt moet dus sinds deze uitspraak aannemelijk zijn dat ter plaatse van de woning of perceel van de rechtzoekende ‘gevolgen van enige betekenis’ worden ondervonden. De Raad van State constateerde dat deze uitspraak voor de praktijk nog onvoldoende duidelijkheid bood, reden waarom de recente uitspraak expliciet beoogt concrete aanknopingspunten te bieden. In feite komt de kern van de verduidelijking er naar mijn mening op neer dat alle omstandigheden van het geval bij de boordeling moeten worden betrokken. De overwegingen dat ‘de aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen’ van belang zijn, alsmede het ‘type besluit’ en dat de ‘geldende milieunorm niet bepalend’ is, wijzen immers op een (zeer) casuïstische benadering. Ik verwacht dan ook dat de motivering bij de gerechtelijke toetsing (geheel in lijn met de bestuursrechtelijke traditie) centraal zal staan.

    De meeste duidelijkheid schept de Raad van State naar mijn mening met de overweging dat het de taak van het bevoegd gezag is om de kring van de belanghebbenden vast te stellen. Van de rechtzoekende mag alleen worden verwacht dat hij/zij stelt feitelijke milieugevolgen te ondervinden. Zodra milieugevolgen worden ervaren kwalificeert de persoon, rechtspersoon of groepering in beginsel als belanghebbende. Het ligt vervolgens op de weg van het bevoegd gezag om aannemelijk te maken dat de milieugevolgen geen ‘gevolgen van enige betekenis zijn’. Over de rol van de derde-belanghebbende (veelal de aanvrager) laat de Raad van State zich niet uit. Door de verantwoordelijkheid expliciet bij het bevoegd gezag te leggen ben ik van mening dat de Raad van State een ruime beoordelingsvrijheid aan het bestuursorgaan laat. De derde-belanghebbende zal denk ik van goeden huize moeten komen om de rechter te dwingen het belanghebbende-begrip beperkter vast te stellen dan het bevoegd gezag in het bestreden besluit heeft gedaan.

Landjepik: welke overheid kent dit probleem niet?

Illegaal grondgebruik vormt al jaren een probleem, met name voor overheden zoals gemeenten. Grondeigenaren betrekken te kwader trouw een strook gemeentegrond bij hun tuin en na een periode van 20 jaar ondubbelzinnig bezit verjaart de rechtsvordering van de gemeente tot revindicatie. De bezitter wordt eigenaar en de gemeente staat met lege handen. Of toch niet?

Bij arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) heeft de Hoge Raad in een overweging ten overvloede geoordeeld dat de voormalige eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de nieuwe eigenaar en schadevergoeding “in natura” kan vorderen, inhoudende dat de strook grond weer aan de oorspronkelijke eigenaar dient te worden terug gegeven.

Een interessant en baanbrekend arrest! Maar…… hoe zit het met de rechtszekerheid, die nu juist ten grondslag heeft gelegen aan artikel 3:105 BW waarin is bepaald dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Dient het recht niet bij de feiten aan te sluiten?

Ook rept de Hoge Raad met geen woord over het bepaalde in artikel 3:312 BW en het in de parlementaire geschiedenis bij dit artikel genoemde voorbeeld waaruit alom wordt aangenomen dat artikel 3:312 BW een vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad in de weg staat. Is de Hoge Raad hier bewust aan voorbij gegaan of niet? In ieder geval is het laatste woord hierover nog niet gezegd.

Voor een nadere toelichting over dit onderwerp, verwijs ik u graag naar mijn noot bij dit arrest, zoals gepubliceerd in de laatste aflevering van De Gemeentestem.

Bijzonder Beheer tracht executoriale verkoop tegen beter weten in door te drukken

Op 3 november 2015 heeft de Rechtbank Overijssel de goede intenties van de afdeling Bijzonder Beheer van Rabobank openlijk in twijfel getrokken omdat de bank een huis per se executoriaal wilde verkopen met als gevolg dat de klant zou achterblijven met een omvangrijke restschuld. De Rechtbank steekt daar een stokje voor.

Wat was er aan de hand in deze zaak?

Rabobank gaf in 2006 aan een klant in verband met de aankoop van een woning met een koopsom van EUR 315.000,– een hypotheek van EUR 425.000,–, waarvoor Rabobank vervolgens een eerste recht van hypotheek op de woning vestigde. In 2008 respectievelijk 2010 is er nog tot tweemaal toe een geldleningsovereenkomst gesloten met de betreffende klant waarbij Rabobank in totaal circa EUR 80.000,– leende waarvoor zij een tweede recht van hypotheek op de woning kreeg. In 2010 ontstonden betalingsachterstanden. Betalingsregelingen werden getroffen waarna de bank na een laatste aanmaning liet weten de financieringsrelatie formeel op te zeggen. Dit, onder sommatie van de klant tot betaling van het verschuldigde (inmiddels circa EUR 600.000,–) teneinde openbare verkoop van de woning te voorkomen. Partijen hebben sindsdien veelvuldig contact met elkaar gehad en het executietraject is in 2013 niet doorgezet. In april 2015 vindt er een gesprek tussen Rabobank en de klant plaats waarbij de stand van zaken omtrent de verkoop van de woning is besproken en laat Rabobank weten dat de klant tot uiterlijk 9 juli 2015 de tijd krijgt om de woning onderhands te verkopen en in eigendom over te dragen bij gebreke waarvan Rabobank de notaris zal verzoeken om het pand aan te bieden op de eerstvolgende veiling. De klant levert vervolgens twee kant- en klaar- getekende koopovereenkomsten aan waarbij de kopers aangeven de woning te kopen voor EUR 320.000,– met een leveringsdatum van 1 mei 2016 resp. 28 februari 2016. De koopsommen liggen ver boven de taxatiewaarde van EUR 270.000,– en de executiewaarde van circa EUR 167.000,–. De bank wijst echter beide overeenkomsten af, omdat zij meent dat de data van levering te ver in de toekomst gelegen zijn en het de bank te lang duurt. Een koper die EUR 265.000,– voor de woning biedt en per oktober van 2015 bereid is de woning af te nemen, krijgt wel groen licht. Die verkoop strandt echter doordat een andere schuldeiser beslag heeft gelegd op de woning, waarna de bank opdracht geeft tot executoriale verkoop, waardoor de klant met zo’n EUR 400.000,– restschuld zal blijven zitten.

Wat doet de Rechtbank?

De Rechtbank Overijssel trekt echter een streep door de veiling door middel van haar uitspraak van 2 november 2015. De Rechtbank geeft de bank een duidelijke tik op haar vingers. Voordat zij dat doet, bevestigt ze overigens dat de Rabobank als hypotheekhouder in beginsel het recht van parate executie heeft, maar dat aan de orde is de vraag of de Rabobank, gelet op de geschetste omstandigheden, door uitoefening van dat recht al dan niet misbruik maakt van haar bevoegdheid.

De bank wil uiteraard zo snel mogelijk geld zien maar daar staat het belang van de klant (en de bank) tegenover, namelijk het verkrijgen van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst van de woning, zo betoogde de klant. Een restschuld in geval van openbare verkoop van EUR 400.000,– is ook niet in het voordeel van de bank. De bank daarentegen stelde dat zij veel geduld heeft getoond maar dat de maat nu vol is en dat er geen vertrouwen meer bestaat dat het nog goed komt. Dit gelet op het langdurig tijdsverloop tussen de verkoop en de levering, de vele betalingsafspraken die niet zouden worden nagekomen, etc. De bank meent dat niet kan worden gezegd dat zij door het ingezette executietraject misbruik maakt van haar bevoegdheid.

Nog los van het feit dat “pijnlijk duidelijk werd dat er verschillen en onjuistheden bleken te bestaan in de informatieverschaffing en stellingen van de afdeling Bijzonder Beheer van de Rabobank enerzijds en (het optreden van) de plaatselijke vestiging van de Rabobank anderzijds” oordeelde de rechter wat betreft de veilingverkoop dat de bank onvoldoende argumenten heeft aangevoerd om niet in te stemmen met de eerdere koopovereenkomsten die boven de taxatiewaarde liggen. Het feit dat de bank coûte te que coûte lijkt aan te sturen op een openbare verkoop die blijkens de taxatie minstens een ton minder opbrengt dan de laagste verkoopprijs uit de koopovereenkomsten, doet vermoeden dat de bank andere drijfveren heeft dan het realiseren van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Een hard oordeel. De bank handelt volgens de rechter nodeloos schadend voor de klant. Beide partijen hebben uiteraard belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst en is het zo dat de bank niet eindeloos hoeft te wachten om gebruik te maken van haar recht op executie in afwachting van vage onderhandse verkoopmogelijkheden maar van het laatste was geen sprake. De door de bank opgegeven redenen kwamen in wezen neer op een niet nadere geconcretiseerd “we zijn het vertrouwen verloren”, hetgeen onvoldoende is om niet mee te werken aan onderhandse verkoop. De veiling is van de baan!

Conclusie

Deze uitspraak laat maar weer eens zien dat van banken wordt verlangd dat zij zorgvuldig en rechtvaardig opereren in situaties als de onderhavige. Jarenlang stil zitten (door geen executiemaatregelen voor te stellen en door te zetten) en dan vervolgens op het moment dat er daadwerkelijk zicht is op de haven de executie in te zetten voor eigen gewin daar komt een bank niet langer meer mee weg. Deze uitspraak zal belangrijke consequenties hebben voor de dagelijkse praktijk. Het laatste woord over de handelwijze van de banken in het algemeen en Bijzonder Beheer in het bijzonder is nog niet gezegd.

Ver van huis

“Ver van huis” is de titel van het rapport Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties dat op 30 oktober jl. door de enquêtecommissie aan de Tweede Kamer is aangeboden. Een onderzoek dat sinds 16 april 2013 is begonnen naar het stelsel van woningcorporaties en de incidenten die daarbinnen konden gebeuren. Incidenten die zich sinds de stelselherziening van woningcorporaties, begin jaren ’90 van de twintigste eeuw voordeden: “We zien een stoomschip van een kwart miljard euro, een Maserati als dienstwagen, kolossale grondposities zonder bouwbestemming, aanleg van een tunnelbak, koffers met biljetten, in het kader van de leefbaarheid lenen aan een uitvaartcentrum, adoptie van een aap, een olifantenbeeldenparade, ontwikkelingen van koopwoningen Wallonië, een architect met een honorarium van 14 miljoen euro en een derivaten portefeuille van 23 miljard euro”.

Vervolgens kwam begin 2012 het schandaal van Vestia naar buiten; Vestia, de grootste woningcorporatie van Nederland met 90.000 sociale huurwoningen die daarnaast ook voor miljarden aan derivatencontracten met banken had afgesloten, contracten die voor niemand te begrijpen waren en renterisico’s zouden moeten afdekken tot sint-juttemis. Deze keer was het geen bedrijf maar nota bene een semi publieke instelling die in één klap in de mondiale top van financiële schandalen terecht is gekomen. De Nederlandse sociale huurders moesten vervolgens opdraaien voor het miljardenverlies. De maat was vol, reden waarom de Tweede Kamer toen een motie heeft aangenomen tot besluit van een Parlementaire enquête naar het stelsel van woningcorporaties en de misstanden die daar binnen konden gebeuren.

De commissie stelt in haar rapport een samenhangend pakket van 18 maatregelen voor. Zoals verwacht, is de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties maar er is gelukkig ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat “buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen 20 jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bijgedragen dat van een omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is”. Ondanks dat in veel gevallen sprake is van grote inzet en bevlogenheid bij het dagelijks uitvoeren van de maatschappelijke opdracht door de corporaties is het beeld van de corporatiesector de laatste jaren alleen maar negatiever geworden. De commissie concludeert dat die beeldvorming begrijpelijk is “in de praktijk van de casussen blijkt dat de directeur-bestuurder vaak een te machtige positie inneemt binnen de corporatie en dat de Raad van Commissarissen niet in staat is om als een volwaardige tegenkracht te functioneren tegen een dominante, ambitieuze bestuurder. Daarbij blijken corporaties dankzij hun bezit makkelijk en goedkoop geld te kunnen lenen of in geval van problemen vrij gemakkelijk woningen te kunnen verkopen om verliezen op te vangen of te verdoezelen”. Een cultuuromslag is derhalve noodzakelijk en is daarmee ook één van de achttien maatregelen die door de commissie wordt voorgesteld.

Voorts is van belang dat het werkgebied beter wordt begrensd, dat grote landelijke corporaties defuseren, schaalgrootte van de woningcorporaties wordt begrensd, bindende afspraken worden gemaakt met gemeenten, positie van huurders wordt versterkt, beter en sterker intern toezicht tot stand komt, een evenwichtiger corporatiebestuur, strengere taak van de accountants, vergroten van de controleerbaarheid en transparantie dat fraude en zelfverrijking harder worden aangepakt en dat er geen commerciële nevenactiviteiten meer mogelijk zijn en dat investeringen in leefbaarheid en grond ernstig worden beperkt. Dit is zomaar een greep uit het samenhangend pakket van 18 maatregelen. De kern van het bestaande stelsel wordt door de enquêtecommissie niet ter discussie gesteld maar ze doet uitsluitend aanbevelingen om dat stelsel te verbeteren.

Vereniging van Woningcorporaties Aedes is positief over de hoofdlijnen van het rapport en is blij dat de commissie verder heeft gekeken dan de incidenten en ook heeft gezien dat veel corporaties met grote bevlogenheid hun werk hebben gedaan. In een reactie op de 18 aanbevelingen van de commissie laat Aedes dan ook weten dat een aantal van de aanbevelingen aansluit in de richting op verbeteracties en voorstellen vanuit de sector waarvan een aantal al voor de enquête in gang gezet was. Dat geldt bijvoorbeeld voor cultuurverandering, versterking van de relatie met de Gemeente, vergroten van invloed van huurders en stakeholders, meer transparantie, de keuze voor een sterk en onafhankelijke toezichthouder en verbetering van de kwaliteit van het bestuur. Daarnaast bevat het rapport ook aanbevelingen die volgens Aedes slecht uitpakken voor de volkshuisvesting. Zo maakt een te rigide afbakening van de activiteiten van corporaties het opknappen van kwetsbare wijken onmogelijk, concludeert Aedes. Standaardregels voor het beperken van het werkgebied of de grootte van corporaties zijn niet logisch, zo meent zij. Er moet worden gekeken naar de manier waarop een corporatie de lokale binding met huurders, gemeente en stakeholders organiseert. Verder komt Aedes tot de conclusie dat een aantal aanbevelingen nog niet volledig is uitgewerkt en vraagt om een nadere bestudering. Dat geldt met name voor de aanbevelingen om het financierings- en garantiestelsel aan te passen.

Deze week heeft de Tweede Kamer uitvoerig gedebatteerd over het eindrapport van de commissie. Over de kerntaak, huurdersparticipatie en toezicht, hadden de Tweede Kamerleden de meeste vragen tijdens het debat over het eindrapport. Belangrijkste discussiepunt was de kerntaak van corporaties. Vooral de aanbeveling van de enquêtecommissie dat woningcorporaties voortaan binnen hun kerntaak (huisvesting voor de lage middeninkomens) moeten blijven zorgde voor veel discussie. Ook de onderwerpen huurdersparticipatie (het nog verder versterken van de positie van de huurder), toezicht en openheid hielden de gemoederen tijdens de debatten goed bezig.

Thans is het de beurt aan de politiek in samenwerking met de sector om te bekijken welke aanbevelingen daadwerkelijk zullen worden doorgevoerd en het stelsel van de woningcorporaties gezonder, transparanter en effectiever moeten gaan maken. Hierover zullen we de komende tijd nog veel in de media kunnen waarnemen.

Mr. Christine van den Berg
06-41029888 (christine.vandenberg@legaltree.nl)

Tijdelijke huurders soms toch recht op huurbescherming

Op 19 november 2013 heeft het gerechtshof Amsterdam – als sluitstuk van een reeks procedures tussen partijen – bepaald dat voormalige bewoners uit de Parooldriehoek in Amsterdam Oost medio 2012 ten onrechte zijn ontruimd door woningcorporatie Stadgenoot en leegstandbeheerder Anti-Kraak. De bewoners gingen in beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter dat zij, als anti-kraak bewoners, geen huurbescherming hadden. De meesten woonden al sinds 2004 in het complex.

Feiten

Na vijf jaar tijdelijke verhuur via Stadgenoot hebben de bewoners in 2009 een anti-kraakovereenkomst ondertekend met de organisatie Anti-Kraak. De wettelijke termijn voor tijdelijke verhuur was maximaal vijf jaar (inmiddels zeven jaar). Zij betaalden als ‘gebruiker’ € 150 tot € 160 per maand. Naar verwachting konden deze bewoners daar blijven wonen totdat Stadgenoot de voorgenomen sloop alsnog zou uitvoeren. Twee jaar later is echter besloten de woningen als studentenwoningen te gaan gebruiken, omdat de voorgenomen sloop/renovatie tot 2015 werd uitgesteld. Medio 2012 zijn de bewoners ontruimd die er vaak al zeven jaar door een vonnis van de kantonrechter woonden. In het arrest van het Hof wordt dat vonnis vernietigd.

Oordeel Hof

Het gerechtshof stelt dat de overeenkomst met Anti-Kraak een gewone huurovereenkomst is en de bewoners als huurders met regulier huurrecht moeten worden beschouwd. Een extra aanwijzing daarvoor zag het Hof in de verstreken periode voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Daarmee laat het Hof weten dat als de termijn voor tijdelijk verhuur is overschreden, de oplossing niet in anti-kraakovereenkomsten (gebruiksovereenkomst) gezocht kan worden. Het Hof geeft daarmee duidelijk aan dat mensen met een bruikleenovereenkomst voor antikraak beschouwd moeten worden als reguliere huurders met de bijpassende huurbescherming. Zeker als de maximale termijn voor tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet (5 jaar) is verlopen, moeten mensen die gebruik maken van antikraak worden beschouwd als gewone huurders. De rechtbank heeft het betaalde maandbedrag dan ook niet als gebruiksvergoeding opgevat, maar als huurbetalingen.

Schadevergoeding

Omdat de voormalige bewoners van de Parooldriehoek al ontruimd zijn, kunnen zij een schadevergoeding en mogelijk een andere woonruimte claimen. De uitspraak van het gerechtshof is dan ook een overwinning voor de huurders die de gang van zaken altijd bestreden hebben. Hiermee wordt namelijk de rechtspositie van mensen in antikraakwoningen versterkt. Daarnaast dwingt het gemeente, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars om scherper na te denken over sloop en nieuwbouw. Tijdelijke verhuur en speculatie met (woon)ruimte worden op grond van dit arrest eindelijk aan een maximale termijn van 5 jaar gebonden.

Maximale termijn

De Huurdersvereniging Amsterdam en de Woonbond zijn blij met deze uitspraak. Duidelijk is nu dat als een verhuurder start met tijdelijke verhuur van woning hij er op toe moet zien dat de voorgenomen sloop of renovatie ook werkelijk binnen de maximale termijn van de leegstandswet plaatsvindt. Anders loopt hij het risico dat zittende bewoners zich kunnen beroepen op huurbescherming.

Direct gevolg

In Amsterdam en ook in andere steden zijn er complexen die al lang op de nominatie staan voor sloop of renovatie, maar waar telkens uitstel wordt gevraagd. In een aantal daarvan zitten nu nog bewoners die eerder een tijdelijk huurcontract hadden en inmiddels op basis van een anti-kraakovereenkomst (antikraak) wonen. De uitspraak van het Hof kan tot gevolg hebben dat zij allemaal op als direct gevolg van deze uitspraak als reguliere huurders worden gezien. De rechtspositie voor mensen met een tijdelijk huurcontract is versterkt als gevolg van deze rechterlijke uitspraak.

Conclusie

De wet biedt enkele mogelijkheden om een woning tijdelijk te verhuren. Echter, de speelruimte is zeer beperkt. Eigenaren die overwegen hun woning tijdelijk te verhuren dienen dan ook alert te zijn op het risico dat een overeenkomst, ondanks afspraken tussen partijen, uiteindelijk door een rechter wordt bestempeld als een ‘normale’ huurovereenkomst voor woonruimte inclusief volledige huurbescherming voor de huurder. Het is zaak dit van te voren goed uit te (laten) zoeken, om nare verrassingen te voorkomen.