Het is vaste jurisprudentie dat de wettelijke huurbeëindigingsbescherming van toepassing is op woonzorgovereenkomsten, indien – kort gezegd – het zorgelement duidelijk overheerst.
Het is de vraag of dat ook geldt voor de wettelijke huurprijsbescherming? Sinds de invoering van de nieuwe regelgeving in het woonruimte huurrecht (zoals de Wet Betaalbare Huur), is het belang van de vraag of huurprijsbescherming wel of niet van toepassing is in geval van een woonzorgovereenkomst toegenomen.
Eind vorig jaar is dit onderwerp ter sprake gekomen in de Tweede Kamer. Staatssecretaris Pouw-Verweij heeft antwoord gegeven op Kamervragen hierover. Reden om een en ander kort toe te lichten.
Samenloop van wonen en zorg
Bij de huur en verhuur van woon-zorgcomplexen tussen de zorginstelling en zorg cliënten onderscheiden we doorgaans twee typen overeenkomsten: de huurovereenkomst (voor de woonruimte) en de zorgovereenkomst (voor de zorgverlening).
In de praktijk kunnen deze overeenkomsten los van elkaar bestaan, maar ook gekoppeld of zelfs geïntegreerd zijn. Het onderscheid is cruciaal, want is medebepalend of het dwingende woonruimtehuurrecht uit Boek 7 BW wel of niet van toepassing is. Die houdt onder meer in huurbeëindigingsbescherming, huurprijsbescherming en maar ook dwingende regels over indexering, servicekosten en bijvoorbeeld onderhoud.
Vanuit het perspectief van de zorginstelling is de wens vaak duidelijk: de kern van de exploitatie is zorgverlening, en gelet daarop wil met dat als de zorg eindigt, ook het verblijf eindigt en dat zij een kostendekkende zorgexploitatie kan voeren. Dit komt erop neer – en daar staan zorginstellingen vaak niet voldoende bij stil – dat het dwingende woonruimtehuurrecht zoveel mogelijk buiten van toepassing dient te blijven. Maar wanneer is dat het geval? Welk recht is nu eigenlijk van toepassing op een woonzorgovereenkomst? Dat hangt af van de contractstructuur, de inhoud van de betreffende overeenkomsten én natuurlijk van de feitelijke uitvoering.
Contractstructuur
Het toepasselijk recht wordt in belangrijke mate bepaald door de gekozen contractstructuur. In de praktijk zien we drie hoofdvormen:
- Losse overeenkomsten voor huur en zorg
- Gekoppelde overeenkomsten (met koppelbeding)
- Eén gemengde overeenkomst met elementen van huur en zorg
De contractstructuur is dus niet alleen een juridische, maar ook een strategische keuze.
Als wonen en zorg zijn geregeld in twee losse overeenkomsten die niet aan elkaar zijn gekoppeld, geldt voor elke overeenkomst het eigen regime. De huurovereenkomst wordt dan beoordeeld als reguliere woonruimtehuur, met volledige huurbescherming en huurprijsbescherming. De zorgovereenkomst valt onder het verbintenissenrecht (opdracht of geneeskundige behandeling). Er is geen automatische koppeling: het einde van de zorg betekent niet het einde van de huur.
Bij gekoppelde of gemengde woon- en zorgovereenkomsten is splitsing in de regel niet mogelijk; het is juridisch en feitelijk te nauw met elkaar verbonden. In dat geval zijn de bepalingen van huur en zorg in beginsel naast elkaar van toepassing (art. 6:215 BW), tenzij ze niet verenigbaar zijn of de strekking zich daartegen verzet.
Overheersend element
Als er sprake is van onverenigbare bepalingen rijst de vraag welk element in de gemengde overeenkomst overheersend is, het huur- of het zorgelement? Voor de vaststelling daarvan dient de overeenkomst te worden uitgelegd, waarvoor geen vaste regels zijn. De rechter heeft de vrijheid om te kiezen welke methode hij toepast (bijv. de absorptie- of de sui-generis theorie). Een en ander kan ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten (zie HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405 (Groeneveld Catering/de Staat).
Als het gaat om de combinatie wonen en zorg, heeft de Hoge Raad in het arrest ’t Velthuys/Koopmans (HR 28 juni 1985) bepaald dat de bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn, tenzij het zorgelement duidelijk overheerst.
De rechter kijkt daarbij naar alle omstandigheden: wat stond partijen voor ogen, wat is de inhoud van de overeenkomst en hoe wordt daar feitelijk uitvoering aan gegeven? Bij de combinatie van wonen en zorg is vooral ook relevant: de omvang van het zorgpakket, de zorgindicatie, het aantal (verplichte) maaltijden per dag en het bestaan van een feitelijke en juridische koppeling tussen zorg en wonen. Niet van belang is hoe de bewoners zelf de betekenis van het zorgelement ervaren en waarderen.
Uit rechtspraak blijkt dat het zorgelement in de regel onvoldoende duidelijk overheerst indien geen verzorging, begeleiding of behandeling van bewoners plaatsvindt (zoals bij groepswonen door ouderen om vereenzaming tegen te gaan) of in situaties waarbij de verhuurder van serviceflats kan besluiten het servicepakket uit te breiden of te beperken of bewoners facultatief gebruik kunnen maken van maaltijdverstrekking en/of huishoudelijke hulp en daarvoor per keer betalen.
In rechtspraak waarin werd geoordeeld dat het zorgelement overheerste, bestond de zorg vooral uit ondersteuning, begeleiding en/of behandeling van kwetsbare personen waarbij de bewoning van de woonruimte over het algemeen slechts een middel was om een doel, zoals herstel, te bereiken.
In al deze gevallen komt het aan op de beoordeling van de aard en omvang van het overeengekomen zorg- of servicepakket. Dat luistert vaak erg nauw. Uit rechtspraak blijkt dat kleine verschillen in feitelijke uitvoering of formulering grote gevolgen kunnen hebben.
Geldt dit ook voor huurprijsbescherming?
Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dwingendrechtelijke huurbescherming ten aanzien van het beëindigen van een huurovereenkomst niet van toepassing is, indien het zorgelement overheerst. Of dit ook geldt voor de huurprijsbescherming is niet duidelijk. Specifieke uitspraken hierover ontbreken.
Sinds de invoering van de nieuwe regelgeving in het woonruimte huurrecht, is het belang van de vraag of huurprijsbescherming wel of niet van toepassing is in geval van een woonzorgovereenkomst toegenomen. Zo is de indexering sinds 2021 niet meer alleen voor sociale huur gemaximeerd. Daarnaast is met de invoering van de Wet Betaalbare Huur het gereguleerde huursegment drastisch uitgebreid, waardoor veel meer woningen dan voorheen binnen de gereguleerde sector vallen en daarop dus huurprijsbescherming van toepassing is.
Mijns inziens is het verdedigbaar dat – net als de huur beëindigingsbescherming – ook de huurprijsbescherming buiten toepassing kan blijven, mits – en dat is belangrijk – er sprake is van een gemengde overeenkomst, onverenigbare bepalingen op het gebied van prijs en een duidelijk overheersend zorgelement.
Vorenstaande zou kunnen worden afgeleid uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland West-Brabant van 11 december 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:9048). In die zaak speelde de vraag of huurprijsbescherming wel of niet van toepassing was op een woonzorgovereenkomst. De zorgclient had de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, hetgeen had geresulteerd in een verlaging van de huurprijs. De zorginstelling kwam op tegen de uitspraak van de Huurcommissie en stelde dat de zorgbepalingen voorgaan op de huurbepalingen, zodat huurprijsbescherming niet van toepassing is en de Huurcommissie dus niet bevoegd was. De kantonrechter stelde allereerst vast dat er sprake is van een gemengde overeenkomst en loopt de route af van art. 6:215 BW. Daarbij overwoog de kantonrechter dat pas aan de vraag, welke bepalingen voorrang dienen te krijgen, wordt toegekomen als wordt vastgesteld dat de bepalingen uit de ene overeenkomst onverenigbaar zijn met die uit de andere. De kantonrechter oordeelde dat in dit geval de bepalingen omtrent de huurprijs niet onverenigbaar waren met de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst; die bevatte immers geen bepalingen omtrent huurprijs. Daardoor was de huurprijsbescherming van toepassing.
Deze uitspraak maakt mijns inziens dan ook duidelijk dat ook huurprijsbescherming in principe buiten toepassing kan blijven, mits er sprake is van een gemengde overeenkomst, onverenigbare bepalingen en een duidelijk overheersend zorgelement, maar dat dit dus sterk afhankelijk is van de precieze contractuele en feitelijke situatie.
Actueel: Antwoorden van Staatssecretaris Pouw-Verweij op Kamervragen
De vraag of huurprijsbescherming wel of niet ook buiten toepassing kan zijn indien het zorgelement overheerst, is eind 2025 aan de orde gekomen in de Tweede Kamer.
Staatssecretaris Pouw-Verweij (Staatssecretaris Langdurige en Maatschappelijke Zorg) heeft het volgende antwoord gegeven op de hierover gestelde Kamervragen
“In beginsel geldt dat een woonruimte met een kwaliteit waarmee die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) gereguleerd zou zijn, onder de huurprijsbescherming valt. Daarmee zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur van toepassing. Voor zorgwoningen geldt dat in het geval de component «zorg» overduidelijk de overhand heeft ten aanzien van de component «wonen», de reguliere huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing is. Als «wonen» de overhand heeft, kan voor deze component op basis van het WWS een maximale huurprijsgrens bepaald worden. Voor de servicekosten die «wonen» aangaan, geldt dat die bepaald moeten worden aan de hand van het Besluit servicekosten. Dit hoeft daarmee niet de totale prijs te zijn die de bewoner betaalt, omdat de component «zorg» op een andere manier bepaald wordt. Nederland kent een grote variatie aan zorgwoningen. Van intensieve intramurale zorg voor zorgbehoevende bewoners met een WLZ-indicatie tot een zelfstandige bewoner op leeftijd die slechts behoefte heeft aan een gelijkvloerse woning met lage drempels. Ik ga niet in op individuele gevallen, maar grijze gebieden hierbinnen zijn onvermijdelijk. Het moge duidelijk zijn dat ik excessen wil uitbannen zonder goede initiatieven te dwarsbomen. Ik ben daarom voornemens om samen met de Minister van VRO met de sector in gesprek te gaan over het demarqueren van een duidelijke scheidslijn tussen welke zorgwoningen wel en niet onder de huurprijsregulering vallen. Dit moet op een zorgvuldige wijze gebeuren waarbij eerlijke huurprijzen gevraagd worden zonder zorgwoningen onrendabel te maken. Daar hoort ook een gesprek bij over hoe de zorgwoningen die wél onder de huurprijsregulering vallen in het stelsel gereguleerd worden.”
Kortom, de staatssecretaris lijkt ervan uit te gaan dat net als de huurbeëindigingsbescherming, ook de huurprijsbescherming buiten toepassing kan blijven, indien het zorgelement overheerst, en zal in gesprek gaan met de zorgsector om tot een duidelijke demarcatie te komen van wanneer dat wel en niet het geval is. Het is voor nu dus even afwachten hoe dit onderwerp verder zal worden vervolgd.
Vragen?
Mocht u vragen hebben over de samenloop van wonen en zorg of over de (ver)huur van zorgvastgoed, neemt u dan gerust contact op met onze huurrechtspecialist Cathelijne Otte.