Berichten

Op huur lijkende overeenkomsten (practice note)

W. Lever, ‘Practice Note “Op huur lijkende overeenkomsten”’, in: OpMaat Huurrecht+, Sdu (online vanaf 9 september 2019).

Ga naar Sdu OpMaat Huurrecht+

Verzelfstandiging van sportcomplexen, de juridische vormen van ingebruikgeving

Gemeenten speelden in het verleden een belangrijke rol bij het aanbieden van betaalbare sportcomplexen aan de burger. In de opbouwfase na de Tweede Wereldoorlog zagen gemeenten de realisatie en instandhouding van sportcomplexen als een gemeentelijke taak/verantwoordelijkheid. Zij verzorgden veelal de aanleg van sportcomplexen en gaven deze aan sportverenigingen in gebruik tegen lage, niet-marktconforme, tarieven. De gemeente stelde de grond ter beschikking en zij was doorgaans verantwoordelijk voor de exploitatie en het onderhoud van de sportcomplexen.

Vanaf de jaren tachtig zijn gemeenten op verschillende manieren gaan proberen om de kosten aan sportcomplexen te minimaliseren. Sportcomplexen werden in meer of mindere mate verzelfstandigd teneinde de uitgaven voor de gemeente te doen afnemen.

De ontwikkeling om sportcomplexen te verzelfstandigen zet in toenemende mate voort. De rolverdeling tussen de gemeente en de sportvereniging verandert. Maar verzelfstandiging betekent niet automatisch dat de gemeente zich volledig terugtrekt. Verzelfstandiging kan zich in de praktijk in meerdere verschijningsvormen voordoen.

In dat kader is voor gemeenten van belang te kiezen voor een juridische gebruiksvorm die past bij de mate van de gewenste verzelfstandiging. In dit artikel bespreek ik de verschillende privaatrechtelijke vormen waarin gemeenten een sportcomplex aan een sportvereniging ter beschikking kunnen stellen. Daarbij komen de voor- en nadelen voor de gemeente, mede aan de hand van de vigerende jurisprudentie, aan bod en worden diverse aanbevelingen gedaan.

W. Lever, ‘Verzelfstandiging van sportcomplexen, de juridische vormen van ingebruikgeving’, Gst. 2018/25, afl. 7468, p. 106-113.

Lees het artikel

Tijdelijke huurders soms toch recht op huurbescherming

Op 19 november 2013 heeft het gerechtshof Amsterdam – als sluitstuk van een reeks procedures tussen partijen – bepaald dat voormalige bewoners uit de Parooldriehoek in Amsterdam Oost medio 2012 ten onrechte zijn ontruimd door woningcorporatie Stadgenoot en leegstandbeheerder Anti-Kraak. De bewoners gingen in beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter dat zij, als anti-kraak bewoners, geen huurbescherming hadden. De meesten woonden al sinds 2004 in het complex.

Feiten

Na vijf jaar tijdelijke verhuur via Stadgenoot hebben de bewoners in 2009 een anti-kraakovereenkomst ondertekend met de organisatie Anti-Kraak. De wettelijke termijn voor tijdelijke verhuur was maximaal vijf jaar (inmiddels zeven jaar). Zij betaalden als ‘gebruiker’ € 150 tot € 160 per maand. Naar verwachting konden deze bewoners daar blijven wonen totdat Stadgenoot de voorgenomen sloop alsnog zou uitvoeren. Twee jaar later is echter besloten de woningen als studentenwoningen te gaan gebruiken, omdat de voorgenomen sloop/renovatie tot 2015 werd uitgesteld. Medio 2012 zijn de bewoners ontruimd die er vaak al zeven jaar door een vonnis van de kantonrechter woonden. In het arrest van het Hof wordt dat vonnis vernietigd.

Oordeel Hof

Het gerechtshof stelt dat de overeenkomst met Anti-Kraak een gewone huurovereenkomst is en de bewoners als huurders met regulier huurrecht moeten worden beschouwd. Een extra aanwijzing daarvoor zag het Hof in de verstreken periode voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Daarmee laat het Hof weten dat als de termijn voor tijdelijk verhuur is overschreden, de oplossing niet in anti-kraakovereenkomsten (gebruiksovereenkomst) gezocht kan worden. Het Hof geeft daarmee duidelijk aan dat mensen met een bruikleenovereenkomst voor antikraak beschouwd moeten worden als reguliere huurders met de bijpassende huurbescherming. Zeker als de maximale termijn voor tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet (5 jaar) is verlopen, moeten mensen die gebruik maken van antikraak worden beschouwd als gewone huurders. De rechtbank heeft het betaalde maandbedrag dan ook niet als gebruiksvergoeding opgevat, maar als huurbetalingen.

Schadevergoeding

Omdat de voormalige bewoners van de Parooldriehoek al ontruimd zijn, kunnen zij een schadevergoeding en mogelijk een andere woonruimte claimen. De uitspraak van het gerechtshof is dan ook een overwinning voor de huurders die de gang van zaken altijd bestreden hebben. Hiermee wordt namelijk de rechtspositie van mensen in antikraakwoningen versterkt. Daarnaast dwingt het gemeente, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars om scherper na te denken over sloop en nieuwbouw. Tijdelijke verhuur en speculatie met (woon)ruimte worden op grond van dit arrest eindelijk aan een maximale termijn van 5 jaar gebonden.

Maximale termijn

De Huurdersvereniging Amsterdam en de Woonbond zijn blij met deze uitspraak. Duidelijk is nu dat als een verhuurder start met tijdelijke verhuur van woning hij er op toe moet zien dat de voorgenomen sloop of renovatie ook werkelijk binnen de maximale termijn van de leegstandswet plaatsvindt. Anders loopt hij het risico dat zittende bewoners zich kunnen beroepen op huurbescherming.

Direct gevolg

In Amsterdam en ook in andere steden zijn er complexen die al lang op de nominatie staan voor sloop of renovatie, maar waar telkens uitstel wordt gevraagd. In een aantal daarvan zitten nu nog bewoners die eerder een tijdelijk huurcontract hadden en inmiddels op basis van een anti-kraakovereenkomst (antikraak) wonen. De uitspraak van het Hof kan tot gevolg hebben dat zij allemaal op als direct gevolg van deze uitspraak als reguliere huurders worden gezien. De rechtspositie voor mensen met een tijdelijk huurcontract is versterkt als gevolg van deze rechterlijke uitspraak.

Conclusie

De wet biedt enkele mogelijkheden om een woning tijdelijk te verhuren. Echter, de speelruimte is zeer beperkt. Eigenaren die overwegen hun woning tijdelijk te verhuren dienen dan ook alert te zijn op het risico dat een overeenkomst, ondanks afspraken tussen partijen, uiteindelijk door een rechter wordt bestempeld als een ‘normale’ huurovereenkomst voor woonruimte inclusief volledige huurbescherming voor de huurder. Het is zaak dit van te voren goed uit te (laten) zoeken, om nare verrassingen te voorkomen.